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央行宣布房贷基准利率下调5个基点

刚刚,央行宣布最新1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.15%,此前为4.2%;5年期以上LPR(房贷基准利率)为4.80%,此前为4.85%,比上月下调了5个基点。这也是8月20日以来,房贷利率首次下调。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2019年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

8月17日,央行宣布全面改革中国的利率制度,推出了“贷款市场报价利率(LPR)”。这意味,房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了,以后新增贷款都要看LPR。

8月20日,新机制下的贷款市场报价利率(以下称新LPR)出炉,一年期4.25%,五年期4.85%。在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。

LPR利率有1年和5年以上两种期限,前者主要是给企业贷款参考的,后者是房贷利率。18家银行报价的基础,或者说最重要的参照物,就是1年期中期借贷便利(MLF)的利率。而5年期以上LPR降息,将给目前低迷的楼市注入一针强心剂。

10月8日,商业性个人住房贷款利率正式“换锚”,新发放的商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

商业性个人住房贷款利率将由“基准利率×(1+浮动比例)”正式变成“房贷利率=LPR利率+加点”。

其中以9月20日的LPR报价:1年期LPR为4.20%,较上一次报价降低5个基点;5年期以上品种维持在4.85%。

深圳二套房贷款利率悄然“松绑”了?

随着深圳普宅标准放宽,深圳的二套房贷款利率也开始悄悄 " 松绑 "。记者注意到,11 月深圳地区的房贷利率呈现出 " 首套涨,二套跌 " 的特点,表现出对二手房市场的友好度。

据融 360 大数据研究院 11 月 13 日监测的数据显示:

首套房方面有 8 家银行上调了房贷利率水平,4 家将实际利率调整到 5.39% 或者 5.40%,相当于相应期限 LPR(贷款市场报价利率)加点 54 或者 55 个 BP,甚至有一家外资银行首套房贷款利率执行 5.85%。而在 10 月份,深圳除个别银行外,首套房大都执行 5.145% 或者 5.15% 的贷款利率。不过,11 月份主要国有大型银行和城商行基本保持稳定。

二套房方面则出现一个比较有意思的现象。

10 月 8 日 LPR 房贷新政正式实施后,除了极个别银行外,深圳地区其他银行全部将二套房贷款利率调整至 5.45%(即新政规定的二套房贷款利率下限水平),而到了 11 月份,7 家银行又下调了二套房贷款利率。其中,6 家调整回了 9 月份 5.39% 的水平,且不乏主流银行的身影。

10 月上海公布的 LPR 房贷新规首套房利率下限低于全国规定水平,在绝大多数人的预料之外。" 而这次,深圳二套房方面也出现了类似情况,一些银行的二套房贷款利率低于央行新规下限,具体出于什么原因尚不得而知,但这无疑从侧面反映了 LPR 新政暂时仍处在与房市的磨合期,中间会有一些相互妥协、相互适应的过程。" 融 360 大数据研究院分析师李万赋表示。

国家统计局刚公布的 70 城商品住宅销售价格波动显示,深圳地区新房房价环比上涨了 0.4%,二手房价格环比上涨了 1.0%,上涨势头超过其他一线城市。对此,李万赋指出,该数据代表的是 10 月情况,主要受前期 " 先行示范区 " 的余温影响。

众所周知,中国的市场利率已经进入“LPR”模式。1年期LPR利率,是实体企业参考基准。5年期LPR利率,是房贷的主要参考基准,各地在此基准上进行加点,从而决定最终的实际房贷利率。1年期LPR利率,其实不是第一次下调,一直都在预期之内。无论从政策口径还是实际操作来看,信贷支持实体经济,不仅有正当性,更有迫切性。而5年期LPR利率,因为事关房贷利率,一直是市场分歧的焦点。过去几次调整,实体经济利率一路下行,而楼市岿然不动,于是市场出现了“实体定向降息,楼市定向加息”的共存局面。这一次,楼市利率出现下调,究竟意味着什么,影响有多大?这里的大背景,在央行最新发布的三季度货币报告中,已有体现。这份报告的核心主旨可以用这段话来概括:要加强逆周期调节,加强结构调整,妥善应对经济短期下行压力,坚决不搞“大水漫灌”……注重预期引导,防止通胀预期发散,保持物价水平总体稳定。这里涉及三大关键词:稳增长,防通胀,不搞大水漫灌。

显然,经济是第一位的。2020年事关全面建成小康社会,相比2010年要实现GDP和人均收入双双翻番,这就意味着稳增长势在必行。不过,由于猪周期的存在,3.8%的CPI创下了近7年的新高。虽然官方认为不存在持续通胀的基础,但也认为要防止通胀预期的扩散。这种现实,无疑会制约货币政策的宽松空间。不搞大水漫灌,这是有关部门今年一直在强调的一件事情。事实上,在全球普遍大宽松的时代背景之下,我们依旧“以我为主”,货币政策并未出现大幅宽松,可以说至少在现阶段守住了这一底线。在房地产上,央行重提“不将房地产作为短期刺激经济手段”的定调。但是要明白的一点是,不刺激楼市不意味着不稳楼市,不刺激楼市更不意味着就要将房地产打翻在地。房地产关乎经济,关乎土地财政,还关乎了稳增长,房地产无论怎么稳控,不能拖累经济,这是最后的底线。明白这几点,就会清楚这次LPR调整的现实意义。那么,LPR利率“双降”,对楼市影响有多大?其一,5个基点的下调,象征意义大于实际意义,但传递了市场维稳的信号。众所周知,标准降息一般是25个基点,美联储今年进行的三波降息一共下降了75个基点,而在2015年的全面降息中基本也是25个基点起步。不过,任何调整都有趋势性信号,楼市也不例外。LPR利率不同于以往的存贷款基准利率,一个月调整一次。相比单次微调,是否会出现趋势性调整无疑更为重要。其二,楼市利率的微调,意味着调控正式从“遏制大涨”步入“防范大跌”的新阶段。稳楼市,既要遏制大涨,又要防范大跌。如果说前一阶段,遏制大涨一直都摆在第一位。那么从今年年中以来,“防范大跌”的紧迫性越来越突出。目前,已有多地政府出台“限跌令”,更有不少城市以抢人政策之名变相松开限购之口,这一切都是为了防范可能出现的下跌。值得一提的是,在官方统计数据里,70个大中城市,已有35个城市二手房出现环比下滑,占比一半,下跌城市首次超过上涨城市,代表市场出现了转折信号。

这种背景下,维稳,无疑就显得很重要。其三,横盘,仍旧是目前最大的公约数。中国楼市是典型的政策市。在政策市面前,房地产从来不具备独立性,服务经济才是其存在的最大理由。楼市调控是松是紧,是宽是收,都要随着经济形势变动而变动。就现实而言,横盘仍旧是最佳的结果。利用横盘来消化风险、释放压力,同时腾出手来发展制造业,刺激实体经济。稳住,横住,忍住,这可能是2020年中国楼市最大的基本面。所以,最后再说一句:不要被“崩盘论”所蛊惑,也不要被“永远涨”的论调所刺激。

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