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上海差价换房这条路行不通了?
上海市公有住房,就是我们俗称的”使用权“房,因其不限购、交易无税费、与产权房拥有一样的住宅属性,在上海市限购政策颁布后(2011年1月)开始受人关注,又因位于市中心、得房率高、多为新里洋房、租金回报率高等优势成为已限购上海家庭的投资关注产品。
 
上海差价换房这条路行不通了?别急,真假还难定!
 
但是,10月19号,上海市人民政府发布了一项关于印发《上海市公有住房差价换房办法》的通知,通知显示:到今年(2019年)12月1日,上海的使用权房也限购了!列入普通住宅限购范畴!
 
最近这条消息也是阿拉上海宁朋友圈热议的话题,文件也是有模有样,但是不少人提出了质疑,这就是通过搜索上海市政府相关官方网站、上海房地产交易中心官网、上海市住房和城乡建设管理委员会官网等政府官方网站,均未得到官方有效的证实,所以真假未知~
 
如果是真的一个月之后自然会守得云开,如果是假的谣言也会不攻自破,所以不管这条规定是真是假,小毅先来给大家科普一下这份文件内容解读以及使用权房的定义解释。
 
一、 使用权房限购新政一览
1.整栋独用花园住宅的使用权房,不能买卖;
2.沪籍家庭拥有2套及以上住房的(包括使用权房和产权房),不能再买使用权房,限购;
3.沪籍单身家庭拥有1套及以上住房的(包括使用权房和产权房),不能再买使用权房,限购;
4.户口本不在一起的沪籍家庭,也只能买一本房卡的使用权房,不能购买多本房卡的同一套使用权房,限购;
5.花园住宅和优秀历史保护建筑的使用权房,鼓励市政由指定企业收购;
6.公司名义不能新购使用权房。
以上 2019.12.1日开始执行,具体细则以各区执行为准
 
二、什么是使用权房?
使用权房是指上海市不可售、非独立的成套公房,这类公房只可以进行使用权的转让和交换,操作流程相当于使用权证更换名字,转承租人,也就是所谓的“差价换房”。
 
使用权房的优势:
1、不限购、不占购房资格(仅限上海户籍的人购买);2、挂户口;3、搏拆迁;4、学区房;5、部分使用权房有机会转产权。
 
使用权房的劣势:
1、无法贷款,必须全款购买;2、交易流程繁琐;3、通常产权关系复杂,存在风险;4、转产权难度较大。
 
三、可售公房交易流程
公有住房,是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有,国家将该房屋出租给居民租用。
 
目前按照国家政策公有住房分为两大类:“可售公房“VS”不可售公房“,无论哪种,均视为使用权房屋。
 
无论哪种公房都是可以交易的,但须经特殊流程。
 
A、先把公房变成产权房
依据《上海市关于出售公有住房的暂行办法》,凡独立成套的公有住房,均可向承租人或符合分配住房条件的职工出售,流程主要节点如下:
 
1、确定价格:按照工龄或其他政策确定购买价格;
 
2、签订《上海市公有住房出售合同》(该合同为交易中心指定版本);
 
3、凭合同及相关材料进行过户手续。
 
注:可售公有住房的产权购买有优惠税收政策,免缴房产税、契税等。
 
B、后续流程与普通交易无异
变成产权房后,交易流程等同于普通产权房。
 
承租人一旦买下可售公房的产权,可售公房就变成普通产权房,如果对外出售的,则流程无异,唯一不同的则是,该类房屋交易,享有税费的优惠政策,免征营业税,在同类条件下享受个税的减免。
 
四、使用权房能继承吗?
公有住房的居住人只是享有承租权,而非产权。
 
根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款规定:
 
“居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;
 
其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。”
 
据此,我们可以得出以下几个结论:
 
1、承租人死亡,生前共同居住人可以继续承租公房;
2、共同居住人必须在公房内有本市常住户口;
3、如果共同居住人没有该房屋内的常住户口或该房屋没有共同居住人的,则由有本市常住户口的配偶或直系亲属继续履行。
 
注:继续承租公房的同住人的前提是有本市常住户口,如果无常住户口的,无法变成承租人
 
最后我们总结一下,公有住房作为特定历史时期的产物,具有一定的保障住房的性质,整体来看,新政的基调符合国家的“房住不炒”理念,强调了房子的使用权,避免了房屋的空置。此次使用权房限购,在于为了管制购房投资投机行为,同时为上海的居住提供更好的环境。从购房需求看,年末炒房客蠢蠢欲动,对于房地产市场来说,积极管控需求很有必要。同时,此次限购新政也为未来楼市调控树立了一个方向标,即通过限购多套房产的人保护本地户籍人口的刚性住房需求,抑制外来炒房者。遏制炒房是全国的共识,更是未来楼市发展的共同方向。在此接近年末之时,上海颁布新的限购新政,表达自己调控决心,利于普通购房者的同时,也向炒房者们发出来警告:炒房者“没有今天,更没有未来”。

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