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村民使用农村宅基地使用权抵押贷款,并不是要

中央政策要求,全面“保障农户宅基地用益物权”。于是,全国各地纷纷试水农村宅基地抵押贷款业务。随着农村宅基地抵押贷款试验的不断展开,2018年的中央一号文件明确提出,要探索农村宅基地所有权、资格权和使用权“三权分置”的办法和出路,制定完善相关政策,在保障农户宅基地资格权和房屋财产权的基础上,把宅基地使用权和农房使用权适度放活。

 

宅基地抵押贷款的实质是,农民以手里掌握的具有使用权的宅基地作为抵押来向金融机构进行贷款,获得资金,宅基地是担保物。农村宅基地使用权的流转有利于合理利用闲置土地,优化资源配置,提高土地的利用效率,推动乡村振兴和农民致富。尤其是,农村宅基地使用权可以用来抵押贷款,有利于缓解农村资金紧张,为乡村振兴提供金融支持。

 

目前情况下,在广大农村,还有许多农民的收入主要还是以农业为主,经济来源比较单一,在贫困县更是如此。更何况农村生产受自然因素影响比较大。一旦出现大风暴雨等天灾,农业必定会减产,农民的收入自然也会下降。在农业收入不稳定的情况下,把宅基地的使用权分配给农村,具有保障性质。即便在农业减产收入降低的情况下,起码农民还有最基本的生活保障,不至于流离失所。尽管农村宅基地可以用来抵押贷款,但是存在农民因担心不能到期还款而失去居住地的顾虑,所以,农民抵押贷款的积极性并不高。

 

新中国成立以来,我国土地管理制度对作为“农民住房财产权”构成部分的“宅基地使用权”限制过多,明确规定“宅基地使用权”不能作为财产抵押,自然也不能拿来进行融资。这种制度设计的初衷是,如果宅基地抵押担保的债权到期,农户偿还不清,会有丧失居住保障的可能,也就是说,会导致农户流离失所。然而,随着工业化和城镇化进程的深入,进城务工的农民越来越多,许多地方出现一户多宅和宅基地闲置的现象,造成土地资源的极大浪费。另一方面,在广大农村由于缺乏有效的抵押物,农民普遍存在融资难的问题,致使以担保贷款为主要特征的农村金融发展遇到瓶颈。在当前情况下,推行农村宅基地“三权分置”,允许农村宅基地使用权抵押贷款是十分必要的。农村宅基地使用权抵押贷款既能发挥宅基地保障居住的目的,又能充分发挥宅基地上房屋的效益,有效化解乡村振兴中资金匮乏的问题。

 

首先,农村宅基地使用权抵押贷款可以合理利用农村闲置宅基地,提高土地资源使用效率。在城镇化进程中,农村大量宅基地闲置已经是事实,导致大量“空心村”的出现。由于现行法律不支持宅基地流转,这就加剧了土地供求之间的矛盾,农村宅基地大量闲置与城镇建设用地严重短缺形成了鲜明对照。如果宅基地可以用来抵押贷款,那么闲置的宅基地就可以被有效利用,抵押带来的资金还可以支持农村经济的发展。

 

其次,有利于消解宅基地的“隐性市场化”现象。当前,由于法律对农村宅基地使用权的规范存在漏洞,导致大量的农村宅基地被私自交易。农村宅基地制度改革之前,农民拥有两到多处宅基地的现象司空见惯,同时由于农村村民和城镇居民对宅基地存在需求,就催生了宅基地隐性交易市场。农村宅基地实行“三权分置”,一户一宅,允许宅基地抵押贷款,有利于规范农村宅基地的使用权,对隐性交易市场形成制约。

 

最后,有利于对乡村振兴提供金融支持。乡村振兴、农村发展和农民致富需要资金支持,但现实中由于缺乏有效的抵押物,农民很难贷到款。农民贷款难的问题已经成为制约农村发展和农民致富的主要障碍,农村宅基地使用权一旦可以用来作贷款担保物,就能把农村信贷市场激活,从而缓解农民贷款难的问题,为农村经济发展提供强有力的资金支持。

 

农户贷款行为目标是福利最大化,农户具有双重身份,既是消费者又是生产经营者,作为一个理性消费者,在一定预算约束下的消费效用最大化才是农户最终追求目标;同时,追求农业生产经营活动利润最大化又是其作为生产者的身份所要追求的最终目标。假设农户获取一定额度的抵押贷款,既可以用于增加家庭成员消费预算,也可以增加农业生产经营活动要素投入。为全面解决农业生产经营活动资金流动性不足问题,在情况允许下,农户选择一个合适额度贷款用于改善农业生产条件,从而扩大农业生产经营规模、提高生产经营效率,进而提升农户总收益,而且贷款周期越久,推动作用越大。

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